Nueva regulación en materia de vivienda y alquiler. Novedades introducidas en RDL 7/2019

El día 6 de marzo entró en vigor la nueva regulación decreto-ley 7/2019 en materia de vivienda y alquiler. Todos los contratos de alquiler de vivienda que se firmen a partir de hoy deberán incluir las modificaciones que recoge por el Gobierno.
Se trata del segundo decreto en materia de vivienda y alquiler que impulsa un mismo gobierno en apenas dos meses. El primero estuvo vigente alrededor de un mes, hasta que fue derogado por el Congreso (del 15 de diciembre al 24 de enero). Y el segundo, lo recogía ayer el Boletín Oficial del Estado (BOE), tras ser aprobado el pasado viernes en Consejo de Ministros.
Todos los contratos de alquiler que se firmen en España a partir de hoy deberán incluir las modificaciones que recoge la nueva ley. El BOE publicaba ayer el nuevo texto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que afecta, entre otras cuestiones, a la duración de los contratos, la actualización de las rentas, o los plazos de preaviso para romper el contrato.
Según recoge el texto en el BOE, no existe retroactividad en esta nueva ley, por lo que los contratos firmados hasta ayer seguirán rigiéndose por el régimen jurídico anterior. Si bien cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse a lo establecido en este Decreto-ley".
De la misma manera que sucedió con el decreto anterior, dentro de un mes el texto deberá ser ratificado por el Congreso de los Diputados. De no ser así, el mercado del alquiler en España volvería a estar marcado por la ley de 2013.

Contratos de cinco o siete años:
El nuevo texto fija en cinco años el periodo de prórroga obligatoria del contrato de arrendamiento, recuperando así el plazo establecido antes de la reforma liberalizadora de 2013.
De esta manera, una vez se alcance el día de vencimiento de contrato, se prorrogará obligatoriamente de manera anual hasta el quinto año, con la salvedad de que el arrendador sea persona jurídica. Para este caso, el plazo se aumenta hasta los siete años.
Si llegada la fecha de finalización del contrato, una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, no existe comunicación entre las partes, se extenderá durante tres años más. Con esta novedad en la prórroga tácita se busca dotar al inquilino de una mayor estabilidad, que deja de estar expuesto a la prórroga anual de 2013".

Fianza
Se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima que puede exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o aval bancario, salvo que se trate de contratos de larga duración.

Subidas anuales ligadas a la inflación:
Mientras que la reforma de 2013 recogía que las subidas en el precio del alquiler deberían ser acordadas entre las partes, el nuevo real decreto recupera la situación anterior.
En concreto, esta segunda ley establece un nuevo límite de los incrementos anuales en las rentas en la variación de la inflación.
Es decir, la revalorización anual en la renta no podrá exceder a la variación experimentada por el Índice de Precios al Consumo (IPC) en el momento de actualizar el contrato.

El Gobierno otorga la posibilidad a las comunidades autónomas de crear sus propios índices de referencia, a efectos de diseñar sus políticas y programas públicos de vivienda. No obstante, esto no quiere decir que los ejecutivos autonómicos vayan a poder limitar los precios, sino que podrán contar con una estadística propia.
De esta manera, el índice de carácter estatal podrá ser utilizado como base por las autonomías y ayuntamientos para los suyos propios, como ya hacen algunas comunidades. Es el caso de Cataluña y la Comunidad Valenciana.
Las autonomías sí podrán utilizar los sistemas de índices de referencia del precio del alquiler para articular medidas de política fiscal.

Recuperación de la vivienda:
Para ejercer el derecho de recuperar la vivienda alquilada antes de que finalice el contrato, el propietario deberá alegar causas como necesidad de destinarla a vivienda permanente para sí mismo o familiares de primer grado.
Las causas deberán constar en el contrato y tendrán que ser comunicadas al inquilino con un plazo de dos meses.

Cuatro meses de preaviso:
Para el caso de que tanto arrendador como arrendatario quieran rescindir el contrato de alquiler, se amplían los plazos de la reforma anterior.
De esta manera, el plazo de preaviso para que cualquiera de las dos partes pueda romper el contrato se fija en cuatro meses de antelación.

Gastos de gestión Alquiler turístico:
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de alquiler serán a cargo del arrendador, siempre y cuando éste sea persona jurídica.
Además, para aprobar viviendas turísticas, tendrá mucho que decir la comunidad de vecinos. Así, según el texto, una mayoría de tres quintos podrá limitar o condicionar la condición de alquiler turístico de una de las viviendas. También la misma mayoría de vecinos podrá establecer cuotas especiales -o incluso incrementarla participación en los gastos comunes de la vivienda.
Comunidades de vecinos.
La nueva normativa también recoge modificaciones en la ley de Propiedad Horizontal que afecta a las comunidades de vecinos.
Se trata del incremento de hasta el 10% del último presupuesto ordinario de la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios. Según el texto, estos recursos podrían destinarse a la realización de obras obligatorias de accesibilidad, en caso de ser necesario.

Desahucios:
El nuevo Decreto termina con los llamados desahucios abiertos. Los juzgados deberán fijar el día y la hora exactos de los desahucios.
Además, el órgano judicial tendrá que evaluar la vulnerabilidad de los afectados y comunicárselo a los servicios sociales. Hasta ahora, el procedimiento era prácticamente al revés. Era el demandado quien informaba a los servicios sociales, que en caso de advertir vulnerabilidad, lo trasladaban al juzgado.
Además, el primer Decreto estipulaba que el aplazamiento de los desahucios, en caso de vulnerabilidad, era de un mes para los propietarios y de dos meses para las personas jurídicas. Desde hoy, se amplía a tres meses si el demandante es persona jurídica.

Novedades en fiscalidad:
El nuevo real decreto también incluye la modificación de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para modificar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
En primer lugar, se exceptúa la obligación de repercutir el IBI para contratos de alquiler social.
Se modifica también la regulación del recargo del IBI a las viviendas desocupadas con carácter permanente, con el objetivo de que pueda ser aplicado por los ayuntamientos mediante la aprobación de una ordenanza fiscal.
Además, se crea una bonificación del IBI de hasta el 95%, que los municipios podrán aplicar de manera voluntaria, en inmuebles de uso residencial sujetas a alquiler social.
Por otra parte, el nuevo texto introduce una exención para determinados alquileres del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD), con el fin de facilitar a los ciudadanos las condiciones de acceso a las viviendas".

En caso de venta:
Si durante el tiempo de vigencia del contrato de alquiler, el propietario desea vender la vivienda a un tercero, éste deberá respetar los plazos y las condiciones vigentes, aunque no estén inscritos en el Registro de la Propiedad.
Desde hoy, el comprador de la vivienda tendrá que respetar el contrato de alquiler esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.

Derecho de tanteo:
No habrá derecho de tanteo y retracto cuando el inmueble se venda conjuntamente con otras viviendas también propiedad del arrendador o cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador todos los pisos de un inmueble. En tales casos la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de adquisición preferente -tanteo y retracto por la Administración Pública.

En caso de fallecimiento:
Se permite para los contratos de alquiler de larga duración una excepción para pactar la renuncia a la subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario.
En situaciones de vulnerabilidad, el Decreto-ley permite al familiar con que convivía el fallecido mantener la vivienda arrendada.

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Abogada especialista en Arrendamientos, Comunidades, Hipotecas (cláusula...
barcelona (BARCELONA)
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