LAS CANTIDADES ASIMILADAS A LA RENTA

He podido comprobar que, en materia de arrendamientos, existe una confusión con respecto al impago de los gastos de luz, impuestos, servicios y gastos de comunidad. ¿Por qué digo esto? Por la sencilla razón de que se piensa que el impago de estos conceptos no suponen motivo de desahucio por falta de pago, ya que se tiene la idea de que sólo puede prosperar este tipo de demandas en caso de impago de la renta y legalmente no es así.

Para ilustrar lo anteriormente afirmado conviene sacar a colación alguna Sentencia que lo confirma. Por ejemplo, la dictada por la Sección 19 de la Audiencia Provincial de Madrid, de 22 de enero de 2010, que revocó la sentencia de instancia y dictó otra estimando la pretensión de la parte actora, que pedía el desahucio por impago de las cantidades asimiladas a la renta, razonando de la siguiente manera: “...no existiendo razón alguna que impida el ejercicio de la acción de desahucio por impago de impuestos, servicios, suministros o gastos de comunidad, cuyo abono corresponde al arrendatario, dentro del ámbito de los contratos citados.

Esta sentencia como vemos, y otras muchas de las Audiencias Provinciales, se anticipó a la doctrina última del Tribunal Supremo que se plasmó en la sentencia del pleno de 12 de Enero del año 2007 ”.

Relacionado con lo anterior se encuentra la posibilidad del corte del suministro eléctrico debido a que el arrendador no pague la factura eléctrica de la vivienda alquilada a consecuencia de que el arrendatario, obligado a ello, incumpliera con dicha obligación.

Cuando sucede esto, como es obvio, la compañía eléctrica procede con el corte del suministro de la luz. Al respecto, la Sentencia de la Audiencia Provincial, sección 3ª, de 1 de junio de 2009 es bastante clarificadora, puesto que:

"...No podemos admitir este razonamiento, pues en este caso, la parte que no ha cumplido lo que le incumbe ha sido el arrendatario, dejando de pagar las rentas y suministros a que estaba obligado desde febrero de 2.008. El corte de la luz por parte del arrendador operado dos meses después, no obedece a un ánimo de incumplir sus obligaciones, sino que es consecuencia directa del impago. Por ello, podemos afirmar que quien incurre en mora, conforme a lo que dispone el artículo 1.101 del Código Civil , es el arrendatario y no el arrendador.Este es el criterio mantenido por la Sala en sentencias anteriores, como la de fecha 7 de mayo de 2009 .

A más de lo expuesto, en el caso que nos ocupa, el arrendatario se obligó contractualmente por escrito a tramitar los preceptivos cambios de titularidad y altas ante las empresas suministradoras.

Cierto es que a pesar de esta cláusula contractual, el arrendador facilitó el suministro de luz los primeros meses del contrato. Sin embargo, ello no puede ser interpretado como un acto propio, en el sentido de que cause estado, creando una obligación por parte del arrendador, sino que debe interpretarse cómo una facilidad ofrecida por el arrendador en los comienzos del contrato, que no le vincula en lo sucesivo.

Por otro lado, tal y como mantiene el juez "a quo", no consta la existencia de algún obstáculo que impida al arrendatario dar de alta el servicio de luz, por lo que el corte de suministro no puede ser entendido como una coacción ilegítima para que el arrendatario abandone la vivienda.

En consonancia con todo lo expuesto, hemos de concluir que la obligación de pago de las rentas y cantidades asimiladas permaneció invariable hasta la entrega de las llaves, el día del juicio, pues hasta ese momento el arrendatario dispuso de la posesión de la vivienda arrendada

."Sin olvidar que la Sentencia sección 21 de la Audiencia Provincial de Madrid, de 31 de marzo de 1998, sostiene que "La afirmación de no serles exigibles los gastos de reconexión, que son 3.266 pts. -2.840 pts., más el 15% de IVA- no puede prosperar, ya que es irrelevante que el recibo sea de fecha posterior a haber entregado las llaves, y desocupado la vivienda, f. 79, porque lo esencial es el período de consumo impagado, y según el documento núm. 56 aportado por el actor, los demandados no abonaron la luz desde agosto, siendo conocido que el impago reiterado genera el corte de la luz, razón por la cual ha de afirmarse que el "corte de suministro eléctrico" fue debido al impago de los recibos de luz, lo que es reprochable a los demandados, quienes incumplieron la obligación pactada en el contrato, debiendo por tanto pagar no solo lo debido por gasto de luz, sino también el reenganche."

Lo que no es admisible, y sería constitutivo de un delito de coacciones, es que el arrendador pretenda cortar el suministro de luz para forzar al arrendatario a marcharse de la vivienda, por impago de las rentas u otros gastos, que, en ese caso, debería emprender las acciones judiciales pertinentes. Sobra decir que, con mayor motivo, sería delito de coacciones el compeler al arrendatario que cumple con sus obligaciones contractuales a desalojar la vivienda, mediante el corte del suministro eléctrico, porque lo necesita para él o porque ha encontrado mejor postor.

Comentarios

En primer lugar felicitarle por su artículo. Las sentencias que menciona me parece que son de la AP Valladolid :

Resolucion 125/2009 recurso 120/2009 fecha 7-5-2009
Resolucion 152/2009 recurso 94/2009 1-6-2009

En estos casos el arrendador, que es titular del suministro da de baja el servicio porque el arrendatario no paga ni el alquiler ni los suministros, y la Audiencia Provincial contesta que está en su derecho en virtud del art 1124 codigo civil, que dice “ la facultad de resolver las obligaciones se entiende implicita en las reciprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe “. Ademas el juez declara que no se trata de ninguna coacción ilegitima, sino que el corte/baja es consecuencia directa del impago. Además comenta el juez “ lo que no resulta lógico es exigir al arrendador que siga abonando los correspondientes servicios si el arrendatario no los paga “.

Hay otra sentencia curiosa pero es un poco especial. Ap Cáceres penal.- recurso 483/2010 resolución 246/2010, el arrendador da de baja la luz por impago del inquilino, tras avisar mediante burofax de que lo va a a hacer si no paga. En este caso el juez dice que es falta de coacción y le pone una multa de 200 euros. ¿ Como quedamos ?. De todas formas quizas valga la pena pagar los 200 euros de multa, en lugar de aguantar mes tras mes los reiterados impagos.

Entonces. ¿ Es coaccion o no lo es ?. Y ademas :

1.- ¿ Conviene poner como titular de los suministros al inquilino o únicamente cambiar la domiciliación y el domicilio de correspondencia para que los avisos de las Compañias le lleguen al inquilino ?. En el link que aparece en su web, papeleos alquiler, Pinceladas sobre los contratos de arrendamiento dice que normalmente prefiere la segunda opción.

2.- ¿ Para el cambio de titularidad es conveniente que el arrendatario entregue una autorización escrita al arrendador para que éste haga la gestion de cambio de titularidad ?. ( El arrendatario es probable que no lo haga aunque figure en alguna cláusula del contrato ) ¿ Aceptan esto las compañias de suministros ?.

Dejo el comentario para discusión. También aporto otra referencia curiosa de la AP de Vigo , resolución 18/2012 recurso 5040/2010 de 16 enero 2012.

A ver si entre todos nos aclaramos. Saludos

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Abogado multidisciplinar de Asturias, e-mail: carreroabogado@gmail.com
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