La responsabilidad de las entidades bancarias depositarias de los fondos de compradores

Un supuesto habitual en los últimos años, de profunda crisis económica en la que el mercado inmobiliario ha tenido una especial trascendencia, es el de compradores que entregaron cantidades a cuenta para la compra de una vivienda en construcción que nunca llegó a materializarse, generalmente por concurso de acreedores de la promotora correspondiente. Al ir a reclamar la devolución de sus aportaciones, han descubierto que la promotora carece de activo con el que afrontar las deudas y, por otro lado, jamás se les hizo entrega de un aval o póliza de afianzamiento de las cantidades que entregaron a cuenta, como exige la Ley 57/1968 y también algunas normas autonómicas.

Ante este supuesto, algunos despachos hemos combatido judicialmente la interpretación del art. 1 de la Ley 57/1968, defendiendo la responsabilidad de las entidades bancarias que no verificaron si existían estas garantías, y finalmente el Tribunal Supremo ha reconocido esta responsabilidad.

Nos referimos a la reciente sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, número 426/2015 del pasado 16 de enero, y que se ocupa del alcance e interpretación del art. 1 de la Ley 57/1968.

El art. 1 de la Ley 57/1968 dice así:

"Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes:

Primera.- Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

Segunda.- Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior."

Es decir, que los promotores deben recibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una entidad bancaria o caja de ahorros, en las que habrán de depositarse en una cuenta especial, separada de cualquier otra clase de fondos del promotor, y de la que sólo se puede disponer para atender las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas, debiendo los bancos, para abrir esas cuentas o depósitos, exigir que las cantidades queden garantizadas.

La entidad financiera ha de exigir al promotor que cumpla con esa obligación. Y si no lo hiciere, incurre la entidad en responsabilidad directa y solidaria.

Todo lo cual, además, viene a confirmar la Exposición de Motivos de la Ley 57/1968, que establece, sin ambages, que la finalidad de todo el sistema es que las cantidades anticipadas sean utilizadas para construir las viviendas y que se garantice la devolución de las mismas más sus intereses en caso de que la vivienda no se lleve a cabo:

“La justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos que […] constituyen grave alteración de la convivencia social, […] ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos, obliga a establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto”.

Así, es el Banco mismo el que debe velar por que esas cantidades queden en una cuenta especial, como exige la propia Ley: “para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior”. Es decir, que la entidad bancaria o caja de ahorros debe abrir esas cuentas, exigiendo al promotor que acredite que esas cantidades estén garantizadas, y si no lo hace, responde por ello.

Esto evidencia que el legislador lo que pretende es que el banco que recibe las cantidades anticipadas de los compradores sea garante de este sistema de protección al consumidor, y en una doble perspectiva:

1. Apartando los fondos en una cuenta en la que no se mezclen con otros recursos del promotor y de la que sólo pueda disponerse para los fines de construir esas viviendas.
2. Exigiendo al promotor que avale las cantidades recibidas y sus intereses, o asegure su devolución.

No parece, por el contrario, de recibo, que si el promotor no abre esa cuenta especial de motu proprio, pueda disponer libremente de las cantidades anticipadas sin asegurarlas siquiera y que la entidad bancaria o caja de ahorros que las recibe quede exonerada de ejercer control alguno y de toda responsabilidad.

La voluntad del legislador es clara: proteger al consumidor y, para ello, hace corresponsables a promotor y entidad bancaria y les obliga a que esos fondos queden depositados en la cuenta especial y debidamente garantizada su devolución.

Como decíamos, el Tribunal Supremo ha fijado por primera vez esta responsabilidad de las entidades bancarias por la ausencia de avales o pólizas de afianzamiento en la Sentencia de la Sala de lo Civil, número 426/2015 del pasado 16 de enero de 2015. Esta sentencia se ocupa de la responsabilidad de una entidad bancaria financiadora de una promoción y NO DEPOSITARIA de los fondos de los clientes, si bien entra a interpretar el art. 1 de la Ley 57/1968, despejando las cuestiones jurídicas que son objeto de debate en el presente pleito:

“TERCERO .- 1.- Responsabilidad de la entidad financiera recurrente. Esta se funda en la mencionada ley 57/1968, 27 julio. Su artículo primero, primer apartado, impone a las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas... y perciban cantidades anticipadas del precio, el deber de garantizar la devolución de las cantidades entregadas... mediante contrato de seguro... o por aval solidario... para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin. Y el apartado segundo añade que las cantidades anticipadas por los adquirentes... habrán de depositarse en cuenta especial. Y agrega el último inciso de este apartado, lo que es importante en el presente caso: para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad bancaria o caja de ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior. Esta no es otra que la garantía de devolución de las cantidades entregadas, mediante el contrato de seguro o un aval solidario. Dicha norma es ratificada por la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 noviembre, de ordenación de la edificación, que insiste en la garantía de las cantidades anticipadas, mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 julio.

Esta responsabilidad constituye la base del motivo primero del recurso de casación que, al amparo del artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, alega la infracción, precisamente, del artículo 1 de la citada ley, por aplicarlo indebidamente a esta entidad recurrente.

Las sentencias de 11 abril 2013 y 19 julio 2013, profundizando en la línea marcada por las anteriores de 25 octubre 2011 y 10 diciembre 2012, han declarado lo siguiente:

"...en la actual doctrina jurisprudencial ya no puede sustentarse la configuración de esta prestación de garantía como una obligación meramente accesoria del contrato cuyo incumplimiento queda reducido al ámbito de una infracción administrativa y, por tanto, ajeno al cauce del incumplimiento resolutorio del mismo. Por el contrario, la doctrina jurisprudencial de esta Sala se ha esforzado recientemente en orden a configurar el fundamento contractual de esta figura y su correspondiente imbricación en el contrato celebrado, al igual que ha hecho con la licencia de primera ocupación. Este desarrollo jurisprudencial se ha llevado a cabo de una forma progresiva. Así, en lo que podemos denominar como primera fase, STS 25 octubre 2011 (núm. 706, 2011) esta Sala ya resaltó, como principio general, que la omisión del aval o de la garantía, así como el depósito en cuenta especial de las sumas anticipadas por los futuros adquirentes de las viviendas, artículo uno de la citada Ley 57/68 , implicaba una vulneración de lo pactado que podía ser calificada de grave o esencial."

En el mismo sentido, la del 7 mayo 2014, añade:

"El aval pretende asegurar a los compradores frente a los incumplimientos de los vendedores, en cuanto a la entrega de la obra en plazo, exigiendo a la promotora la inversión de las cantidades entregadas en la obra concertada (preámbulo de la Ley 57/1968), previsión legal cuya necesidad se destaca en situaciones de crisis económica, lo que refuerza la esencialidad de la garantía que estamos analizando. Examinado, por esta Sala, el tenor de los preceptos de la Ley 57/1968 se aprecia que, al exigir la misma la constitución del aval, refuerza su función garantizadora al dotar de naturaleza ejecutiva al mismo y no pudiendo olvidar que el hecho de que lo imponga una Ley, le aporta una especial trascendencia hasta el punto de que ello ha contribuido a que esta misma Sala considere, como obligación esencial, su constitución"

De esta normativa y de esta jurisprudencia, aunque no la hay específica sobre el tema planteado aquí, se desprende la responsabilidad del promotor que en este caso es la COOPERATIVA y de la entidad financiera CAJA BURGOS.

A la vista de los hechos, más que probados, admitidos, resulta que CAJA CANTABRIA, hoy la recurrente LIBERBANK, S.A. había constituido hipoteca sobre la finca donde la COOPERATIVA por medio de la entidad constructora debía construir las viviendas, lo que no hizo, y la entidad CAJA BURGOS recibía las aportaciones y ni uno ni otro había cumplido la exigencia de cuenta especial y aval que exigía la ley. Ambos se han aquietado ante la sentencia estimatoria de la demanda que pronunció en su día el Juzgado de 1ª Instancia, que ni siquiera fue apelada por ellas.

Lo que sí se plantea en este recurso es la responsabilidad de LIBERBANK, S.A.. Y éste debe ser estimado. Los cooperativistas NO ingresaron sus aportaciones en CAJA CANTABRIA, ésta era el acreedor hipotecario al que la otra entidad (CAJA BURGOS) que sí percibía las aportaciones, ingresaba fondos para cubrir el crédito hipotecario. No debe obviarse que aquella entidad era la que financiaba la operación y que estaba al margen de la COOPERATIVA y de la entidad (CAJA BURGOS) que recibía las aportaciones de los cooperativistas. En consecuencia, no se puede mantener que CAJA CANTABRIA quedaba afectada por aquella obligación legal; es ajena al ámbito que protege esta ley. El artículo 1 de la misma [Ley 57/1968] impone obligaciones a la entidad financiera a través de la cual la promotora percibe los anticipos de los adquirentes, pero no se refiere a la entidad financiadora de la promoción ni a aquellas entidades de crédito que pudieran recibir los fondos posteriormente.

En definitiva, no cabe aplicar esta norma y exigir la responsabilidad a la entidad financiera que, como la recurrente, es distinta de aquélla a través de la cual la promotora percibió las cantidades entregadas por los adquirentes, cooperativistas”.

Es decir, que esta sentencia establece que la Ley 57/1968 impone obligaciones de las que se derivan la responsabilidad de la entidad bancaria que recibe los fondos de los adquirentes si no cumplió con su obligación de velar porque dichas cantidades estuvieran respaldadas por un aval bancario o seguro de afianzamiento, diferenciándola de aquella otra entidad bancaria que pudo intervenir en la promoción inmobiliaria pero no se constituyó en depositaria de los fondos de los compradores.

Martín de la Herrán
Abolex Abogados

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Información del autor

Abogado especializado en derecho inmobiliario y de la construcción
cadiz (Jerez de la Frontera)
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