La reparación de la terraza comunitaria

Se me ha planteado en varias ocasiones a quien corresponde arreglar la terraza de un edificio sobre todo cuando se trata de algún ático.

Pues bien, en primer lugar hemos de distinguir el derecho de uso exclusivo y el de propiedad, lo cual viene determinado en el titulo constitutivo de un edificio, o lo que es lo mismo la declaración de obra nueva y división horizontal. Pero desde el momento que el ático constituye al mismo tiempo la cubierta del edificio, se trata de un elemento común según el art. 396 del código civil.

La sentencia de la AP de Alicante, de 19-05-05, señala que la terraza del ático que es a la vez cubierta del edificio es elemento común, sin que la situación de las terrazas a niviel de cada una de las viviendas sitas en otras plantas sea equiparable, por carecer precisamente de esa condición insita a la terraza del último piso del inmueble.

El uso privativo no implica que la cubierta del edificio pierda su carácter de elemento común. A la hora de determinar a quien corresponde es coste de las reparaciones, habrá que establecer la naturaleza de las mismas, podemos distinguir, las ordinarias, ocasionadas por el desgaste natural, derivadas de su uso y disfrute, y lasa extraordinarias procedentes de defectos en elementos estructurales, como el cambio de la tela asfáltica o impermeabilización, que corresponde en todo caso a la comunidad, de ahí que si la reparación que tiene por finalidad solucionar filtraciones en la cubierta, debe ser soportada por la comunidad, así como la responsabilidad de los daños ocasionados en la vivienda del piso inferior, salvo que los desperfectos pudieran impputarse a la negligencia del beneficiario, pues corresponde a la comunidad adoptar las medidas necesarias para la reparación y adecuado sostenimiento del inmueble.

La Sentencia de la AP. de Bacerlona de 2-07-07 estima que son responsables de los daños tanto la comunidad como el propietario. La terraza es elemento privativo del piso y elemento común por lo que respecta a la cubierta. De ahí que si bien el mantenimiento y cuidado de los elementos superpuestos corresponden al propietario, en tanto que único usuario de la misma, no puede predicarse lo mismo en relación a aquéllos elementos que realizan una función de impermeabilización y cierre del edificio porque en tanto que protege a los pisos inferiores, integran la cubierta del edifcio, y este es un elemento que por su propia naturaleza tan sólo puede ser común como dice el art. 396 del c.c..

Lo anterior tiene una indusdable trascendencia práctica porque si el origen de las filtraciones se encontrara tan sólo en el mal estado del pavimento, la responsabilidad sería exclusiva del propietario del piso, pero si se debiera al mal estado de la tela asfática sería entonces de la comunidad.

Saludos a todos

G&B Abogados
www.divorciosycomunidades.com

Comentarios

En el caso de un ático con terraza comunitaria en el cual la instalación de una lavadora por parte del propietario en un armario de alumino ha causado daño en la tela asfáltica y por ello se han producido unas filtraciones que han averiado el ascensor, qué responsabilidad tienen propietario y comunidad, ambos asegurados en la misma compañia de seguros para sufragar la reparación? y en caso de que la seguradora de la comunidad la cual se hará cargo de la reparación no llegue a abonar la cantidad íntegra de la reparación, ¿qué consecuencias pudieran darse para el propietario?
La instalación de la lavadora con la afectación implicada de la tela fué realizada hace 3 años con el consentimiento verbal de dos miembros de la junta directiva de ese año.

Gracias
Félix

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