El traspaso de locales de negocio

En el momento actual es relativamente frecuente encontrar en cualquier ciudad locales o lonjas con el cartel de “SE TRASPASA”.8DNYYJA5266R

La realidad es que la actual Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, para los contratos de arrendamiento que se hayan pactado conforme a sus preceptos no contempla el traspaso, tal como lo consideraba la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Conviene determinar por lo tanto que el traspaso conforme a la citada norma es: “La cesión mediante precio de los locales sin existencias hecha por el arrendatario a un tercero”

Hay que considerar por lo tanto a estos efectos los arrendamientos de local de negocio divididos en dos grupos:

A.- Contratos sometidos a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, que serán todos los pactados a partir de enero de 1995 en los cuales el arrendatario ha visto sustituido el derecho de traspaso por el derecho a subarrendar o ceder la finca arrendada sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. Sin embargo la cesión como el subarriendo, deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 % de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada. Sin embargo es de destacar que si esa cesión o subarriendo se produce mediante precio entre el cedente y el cesionario, el arrendador no adquiere derecho alguno sobre ese precio. Tampoco contempla la Ley la posibilidad de que el arrendador pueda ejercer un tanteo o retracto sobre dicha cesión o subarriendo.

B.- Contratos subsistentes en la actualidad pactados con arreglo a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964: Subsiste el derecho de traspaso entendido en los términos antes expresados. Sin embargo la normativa era y es muy rigurosa en materia de requisitos a observar por el arrendatario que pretende traspasar, y puesto que el incumplimiento de estos requisitos puede dar lugar a la resolución del arriendo es interesante exponerlos siquiera sea sucintamente:

1º) Que el arrendatario lleve legalmente establecido, precisamente en el local objeto del mismo, y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo de un año

El año ininterrumpido de permanencia puede ser en cualquier momento a lo largo de la vida del contrato (SAP de Badajoz de 2 de abril de 1998)

2º) Que el adquirente contraiga la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, y destinarlo durante este tiempo por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario

Si los usos son complementarios y constituyen una unidad de destino, resulta obvio que la utilización exclusiva como almacén para el simple depósito y guarda de mercancías supone una alteración de la integridad del contrato que posibilita la denegación de la prórroga y consiguiente resolución, como se argumenta en el segundo motivo, pues deja de utilizarse como elemento esencial y necesario del negocio o actividad que la exposición y venta convenida conlleva (...)pues la modificación del uso del local hasta entonces explotado como actividad abierta al público para convertirlo en depósito o almacén es una situación equiparable al cierre en sentido jurídico, cuya apreciación, según sanciona la jurisprudencia, no exige el cese de toda actividad sino el de toda relación con el público para convertir en local en mero instrumento de necesidad residual y pasiva distinta a la que fue adscrito (SSTS 7 de junio de 1971; 26 de mayo 1975; 6 de abril de 1992 , entre otras muchas)

3º) La fijación de un precio cierto por el traspaso.

Cuando el arrendatario venda existencias, mercaderías, enseres o instalaciones de su propiedad que en él hubiere, o el negocio mismo, será menester que tanto en la preceptiva oferta al arrendador como en la escritura que solemnice la cesión, se consigne el precio del traspaso del local separadamente del que corresponda a los restantes bienes transmitidos.

Corresponde sentar que el IVA no se integra en el precio, en atención a que se trata de un impuesto cuyo sujeto pasivo es el transmitente, amén de que su devengo es temporalmente posterior a la perfección del contrato (Sentencia del Tribunal Supremo 26/3/2009)

4º) Que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y, en último término, al que materialmente cobre la renta, su decisión de traspasar y el precio convenido.

Puesto que la Ley reconoce al arrendador de local de negocio el derecho de tanteo, que podrá utilizar dentro de los treinta días, a partir del siguiente a aquel en que el arrendatario le notifique su decisión de traspasar y el precio que le ha sido ofrecido, consecuentemente y hasta que transcurra este plazo, no podrá el arrendatario concertar con un tercero el traspaso

5º) Otorgarse el traspaso por escritura pública, en la cual deberá consignarse, bajo la responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito anterior y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador.

La escritura pública, tiene como única finalidad proteger los derechos del arrendador. Por lo que si el traspaso se plasma en un documento privado firmado por el arrendador o de cualquier otra forma interviene directamente el arrendador en el negocio jurídico, prestando su conformidad y percibiendo su participación, no es preciso el requisito de la escritura pública, por cuando éste no ve vulnerados sus derechos (SSTS: 1 de diciembre de 1983, 23 de noviembre de 1984, 28 de noviembre de 1986, 23 de febrero de 1988, 7 de marzo de 1989).

6º) Que dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador o, en su defecto, a las personas que menciona el ap. 4º, la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente y que éste ha contraído la obligación establecida en el ap. 2º.

En resumidas cuentas podemos decir que las diferencias entre una situación y otra son las que siguen:

1. En el traspaso hay que contar con el consentimiento, expreso o tácito del arrendador que además goza del derecho de tanteo y retracto, en la actualidad como queda dicho no es preciso ese consentimiento, ni existe el derecho de tanteo o retracto.

2. En el traspaso el arrendador tiene derecho a la percepción de una parte (10-20 ó 30%) del precio del traspaso, que debe constar con certeza, en la cesión o subarriendo no es preciso que conste el precio y el arrendador carece de derechos sobre el mismo.

3. En el traspaso el arrendador tiene derecho a aumentar la renta un 15% en el subarriendo parcial un 10% y en la cesión el 20%.

Comentarios

Antes de nada indicarle que leo sus articulos y me parecen de mucho interés porque tocan temas muy cercanos. Espero continue con este tipo de artículos. Mi duda es la siguente, tengo un local que me han traspasado y estoy por circunstancias pensando en subarrendarlo, me gustaría saber que se puede hacer si no llego a un acuerdo con el arrendador, puesto que como comenta tiene derecho a un aumento de la renta del 10%.

LEO CON INTERES LAS DIFERENCIAS ENTRE TRASPASO Y CESIÓN DE DERECHOS Y ME PREGUNTO:
UN CONTRATO DE ALQUILER DE LOCAL DE NEGOCIO SEGÚN NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS LEY 29/1994 ¿ TIENE DERECHO EL ARRENDADOR A QUEDARSE CON EL LOCAL PAGANDO EL PRECIO DE CESIÓN DE DICHOS DERECHOS?

SE TRATA DE LA CESIÓN DE TODO UN PATRIMONIO DE ACTIVIDAD (BAR)DESGLOSANDO ENTRE EL VALOR DE DERECHOS DE ALQUILER Y RESTO DE INMOVILIZADO?

EN UN CONTRATO DE ALQUILER DE LOCAL DE NEGOCIO (FECHA CONTRATO 04-04-11) QUE CREO QUE SE ACOGE A LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS LEY 29/1994, PONE EXPRESAMENTE QUE NO SE PUEDE TRASPASAR (NO DICE NADA, O SEA, SE OMITE LA CESION O SUBARRIENDO) ¿ES POSIBLE HACER LA CESION?, ¿ ES POSIBLE EL TRASPASO ?. SE TRATA DE QUE EL NUEVO CESIONARIO SE QUEDE CON TODO EL PATRIMONIO DE LA ACTIVIDAD EMPRESARIAL (SUPERMERCADO)EXISTENCIAS, INMOVILIZADO Y FONDO DE COMERCIO.

Soy gescont7755@hotmail.com. Se me olvido darle las gracias por su respuesta. Saludos.

en un contrato de arrendamiento de Local de negocio al que se le aplica la ley de 94 por tácita reconducción desde el 2007. se establece expresamente que para la cesion o subarriendo o traspaso debe autorizar el arrendador , se entiende esta clausula por no puesta por ir contra lege ?, o es necesaria esa autorización ?, yo entiendo que el art.35 de la LAU es claro y se debe tender a la letra de la ley.

Tengo un bar que cogí en traspaso en 2011. No me va muy bien y quiero traspasarlo.

En el exponendo del contrato dice: que fulanito de tal ha convenido conmigo el arrendamiento del inmueble descrito (un bar), junto a los útiles, mobiliario y enseres que en Anexo al presente documento se relacionan, lo llevan a efecto, con sujeción a las siguientes CLAÚSULAS.

En el contrato que firmé, hay una cláusula que no entiendo muy bien. Dice:

"el arrendatario entrega la cantidad de 18000 euros como contraprestación del reconocimiento al mismo del derecho a la cesión onerosa o traspaso del local, en los términos del art. 32 de la LAU, con las particularidades de esta cláusula. A falta de acuerdo deberán seguirse para su ejecución los actos y trámites recogidos en la derogada Ley de Arrendam. Urbanos de 24 de diciembre de 1964.
Si, no obstante el derecho reconocido, el arrendatario no llegare a ceder el mismo durante la vigencia del contrato, ello no supondrá en modo alguno la obligación por parte de la propiedad de restituir la cantidad en este acto recibida. La propiedad en este supuesto participará en un importe equivalente al 20 por cienteo del pactado por todos los conceptos con motivo del traspaso. Queda prohibidos el subarriendo y la cesión gratuita, excepto expresa autorización de la propiedad."

Dudas.
1.- Como considero (por esta cláusula) que necesito permiso del arrendador he realizado un documento para que me autorice ya que me ha dado su consentimiento de palabra, y ya me lo ha firmado.

2.- Si no consigo traspasarlo, podría vender todo el mobiliario?, puesto que yo pagué en concepto de traspaso. Es que el propietario me dice que todo ese mobiliario y enseres son suyos, aunque yo creí que al pagar por el traspaso se convertían en míos.

3.- Si por ejemplo resuelve el contrato por cualquier causa que se establezca, podría llevarme todo este mobiliario?

4.- He encontrado unos posibles cesionarios para mi negocio, pero el propietario me dice que se va a encargar él de realizar el contrato de arrendamiento y que les va a bajar el alquiler 60 euros, también les quiere pedir 5000 euros de fianza. El propietario quiere hacerles un contrato de alquiler como el que me hizo a mí (eso me ha dicho), en el que yo no figure por ninguna parte y queyo me ocupe del traspaso, y encima quiere cobrarme los gastos que lagestoría le va a cobrar a él por redactar el contrato, amenazándome de que si no, no me da permiso para traspasar. ¿Cómo puedo hacer eso? rescindiendo el contrato que yo tengo con él o al hacer un nuevo contrato el ropietario se anula el mío? ¿Es legal que vuelva a hacer él el contrato? ¿tiene que hacerlo con mis datos? ¿Qué necesito saber legalmente para este caso? En el caso de que fuera yo quien hiciera la cesión ¿cómo puedo reflejar los datos del nuevo precio del alquiler y de la fianza siendo legal? ¿tiene que estar presente y firmar el propietario también? ¿o debe hacer él un documento aparte?

5.- Antes de encontrar a los cesionarios le ofrecí al propietario que me lo volviera a coger con una rebaja de 9000 euros y no quiso y ahora me veo obligado a cederlo sólo por 5000. ¿Puede el propietario negarse a me cesión una vez que consiga que me firme el documento de autorización, porque diga que ya me lo coge él por 6000?

Estoy en trámites para que me traspasen (creo que ahora se denomina cesión) un local de negocios, el arrendatario actual con contrato desde 1999 me indica que el incremento de la renta sería de un 10% y leyendo su artículo veo que si es cesión total el incremento sería del 20%, ¿puede ser algo que figure en contrato?.

Otro asunto, el local en cuestión tiene una serie de cargas, que podrían si no me equivoco llegar a embargo. ¿En que situación quedaría yo en ese caso?, mantendria el tiempo que resta al contrato, la renta se modificaria en caso de nuevo arrendador, podría en caso de subasta optar a tanteo. Tambien he leído que hay previsto una modificación de la LAU, me afectaría negativamente, ah y otra cosa tendría yo la opción en el futuro de traspasar/ceder el contrato o no.

Gracias.Un saludo.

HOLA ,tengo alquilado un local comercial con anterioridad al 1985 y estoy contemplando la posibilidad de traspasarlo , que le pertenece al propietario ? puede exigir que sea por escritura publica ? si no contesta en el plazo de un mes ala notificación puedo seguir con el traspaso sin que este en el acto del negocio ? MUCHAS GRACIAS Y UN SALUDO

Buenas tardes. Tengo una cafetería alquilada y el arrendatario quiere traspasarlo con mi autorización. La maquinaria, instalación y todos los elementos necesarios para su funcionamiento son de mi propiedad. Si al realizar el traspaso, y por la cantidad percibida el arrendatario,¿ perdería los derechos de propiedad de la maquinaria y enseres propiedad mía, o solamente los bienes que son propiedad del arrendatario, como las bebidas y otros enseres?. . A partir de la fecha de la nueva cesión, y realización de un nuevo contrato, a la finalización del mismo, ¿ me revierte la cafetería en las mismas circunstancias como la cogió el anterior arrendatario ?

Hola les dejo esta pagina en donde van a poder realizar su contrato https://contratosfacil.com/category/Trmites-Personales/50b3a134b95a0/Traspaso

Buenas. Tengo un local alquilado, con negocio funcionando, que quiero traspasar. El contrato de alquiler es de Septiembre de 2013, renovado hace tres meses. Mi pregunta es la siguiente. Pueden los propietarios del local negarse al traspaso? Me insinuaron ayer que yo puedo traspasar el material y mis propiedades del interior pero que no saben si quieren que se quede el futuro propietario en ese local. Eso es legal? Que opciones tengo? Estoy preocupada.
Entiendo por lo que he leído que si ellos no quieren quedarse el negocio, yo puedo traspasarlo.
Muchas gracias por la ayuda de antemano.

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Abogado con dilatada experiencia en temas civiles y mercantiles
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