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El Covid 19 y la obligación de cumplir los contratos de Arras o compraventa privada. | abogae.com

El Covid 19 y la obligación de cumplir los contratos de Arras o compraventa privada.

La crisis sanitaria y económica provocada por el Covid va a traer consigo una masiva presentación de Expedientes de Regulación Temporal de Empleo ( ERTES) o, directamente, despidos objetivos por pérdidas económicas de las empresas. Esto supondrá que las personas afectadas se vean ante un futuro incierto debido a su situación de desempleo y esa circunstancia impida la obtención o el pago futuro de las hipotecas.

Una situación que preocupa y es fuente de consulta jurídica es el de aquellas personas que, antes de la crisis, firmaron un contrato de arras o compraventa privada de una vivienda y, ahora, temen que no van a poder pagarla.

¿ Están obligados a la compra tras la crisis del coronavirus?.

Es evidente que estamos ante una situación imprevista que nadie podía prever y por eso no se pudo incluir en ningún contrato privado que se hubiera firmado con anterioridad. Por ese motivo la aparición del Covid está originando una serie de preguntas muy frecuentes como qué pasa con los contratos de compraventa privados firmados antes de la crisis y que ahora no se podrán atender por haberse quedado la parte compradora en paro o ante un futuro incierto en cuanto a generar los ingresos necesarios para atender el pago de la hipoteca.

En principio hay que indicar que el contrato sigue vigente y que la medidas urgentes del gobierno no regulan ni va a regular nada sobre estos contratos que, en principio, hay que cumplir.

POSIBLES SOLUCIONES PARA NO CUMPLIR EL CONTRATO Y RECUPERAR LAS CANTIDADES ENTREGADAS

Seguramente el contrato privado de compraventa o el contrato de arras no prevea la posibilidad de desistir de la compra por parte del comprador o, si lo prevé, solo es a cambio de perder todas las cantidades entregadas a cuenta.

Sin embargo, lo extraordinario de la actual situación de crisis y la imprevisibilidad de la misma, hace pensar que los Jueces pueden aplicar el principio conocido como “rebus sic stantibus” ante un repentino cambio de las circunstancias sin culpa de ninguna de las partes.

De esta forma, estás son las posibles vías de escape del comprador que, ahora, no puede pagar el precio.

VÍA 1: DENEGACIÓN DE LA HIPOTECA
Es muy probable que, ante la situación de crisis y disminución de ingresos del comprador, muchos bancos denieguen las hipotecas para la compra. Actualmente y antes del Covid ya se estaban incluyendo en el contrato de Arras cláusulas que condicionaban el cumplimiento del contrato a la concesión de la hipoteca.
Aunque esta circunstancia no esté prevista en el contrato, es probable que un Juez la considere, de la suficiente importancia y transcendencia para que, el contrato pueda quedar resuelto, dada las circunstancias excepcionales e imprevistas sobrevenidas

VÍA  2: MODERACIÓN POR PARTE DEL JUEZ
Aunque nos concedan la hipoteca, es posible que vayamos a tener problemas en pagar la misma si nos hemos quedado en paro o las expectativas de ingresos, en los próximos años, son bajas por la crisis económica que se avecina.
En ese caso, podría ser plenamente de aplicación el principio “rebus sic stantibus” según el cual, un Juez, a la vista de las circunstancias imprevistas y sobrevenidas, puede dispensar de la obligación de compra, moderando los efectos del incumplimiento previstos en el contrato.
Esto es, puede liberar al comprador y ordenar la devolución, al menos en parte, de las cantidades entregadas a cuenta antes de la crisis.

VÍA  3: ACUERDO CON EL VENDEDOR
La tercera vía es la posibilidad de llegar a un acuerdo con el vendedor diversificando el riesgo ante la imposibilidad de pagar el precio en el futuro. Posiblemente este acuerdo conlleve la pérdida de parte de las cantidades entregadas a cuenta por la compra, pero quedaríamos liberados de la obligación de cumplimiento del contrato.

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Información del autor

Abogada especialista en Arrendamientos, Comunidades, Hipotecas (cláusula...
barcelona (BARCELONA)
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