duda sobre vivienda en herencia

Buenas,tratare de explicar brevemente una duda que tengo:

Existe una escritura de un piso a nombre de dos hermanos,porque en su dia la compraron juntos.
Pasados unos años uno de ellos quiere comprar la otra mitad para ser propietario único de la vivienda,entonces tomaron la decisión de por medio de un documento a titulo privado de las dos partes a su vez firmado por dos testigos con su DNI y tras el pago de una cantidad de dinero que especifica en el documento realizar la compraventa de la vivienda.
El hermano que compro por medio de ese documento la vivienda esta vivo y el otro fallecido,pero las escrituras siguen a nombre de los dos,como cuando se compro por primera vez por los dos hermanos,las escrituras al parecer por motivos de ahorrarse dinero se quedaron sin actualizar.
El hermano fallecido era soltero y sin hijos por lo que no hay descendientes forzosos ni legítimos.
Mi pregunta es:Siendo yo el heredero universal de la vivienda me gustaría saber si seria conveniente hacer algo ahora que todavía esta en vida el hermano que me dejo como heredero y si no que posibles problemas podríamos tener al heredar la vivienda.Según me comenta el notario al que consulte ese documento de compraventa entre los dos hermanos esta correcto y tiene plena validez,en caso de juicio o algún tema jurídico.

Gracias por su atención:

Saludos.

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Abogado - experto en Juicios
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En todo caso el heredero de los bienes del fallecido es el hermano supérstite y, aunque no le hubiera comprado su mitad, y de no haber testamento (no sé si se fue a la Gerencia de Justicia para pedir el certificado de últimas voluntades) de acuerdo con los arts. 943 y 946 del Código Civil, los siguientes en el orden a suceder a los parientes en línea recta y al cónyuge, son los hermanos. Así que, si tú heredas al hermano supérsitite a título universal, y éste lo es del difunto, no habría especial problema para hacerlo antes o después porque teniendo el contrato privado de compraventa es más que suficiente para adjuntarlo en el expediente de dominio de reanudación del tracto sucesivo. Si eres el hijo del hermano vivo, tampoco habría problema de hacerlo posteriormente porque acudiendo al procedimiento de jurisdicción voluntaria de declaración de herederos (necesario para los casos de sucesión intestada de colaterales), sin necesidad de utilizar el contrato privado de compraventa, podrías heredar al hermano fallecido. En caso de que no estuvieras dentro del cuarto grado de parentesco del hermano ahora difunto, tendrías que acabar utilizando el expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo de todas maneras en caso de fallecer el hermano vivo, porque no podrías inscribirlo en el Registro de la Propiedad a faltar un título intermedio. Personalmente, lo más cómodo y barato es que el hermano superviviente utilice ahora el título de herencia en lugar del de compraventa, puesto que al ser no ser en documento público no es inscribible en el Registro de la Propiedad (aunque es válido como prueba para los expedientes de dominio), aunque sí tendría que realizar ante el Juzgado la declaración de herederos.

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Buenas tardes kike,

Sería conveniente elevar a público el contrato privado de compraventa firmado por los dos hermanos a través de un notario y posteriormente inscribirlo en el Registro de la Propiedad para regularizar la situación.

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Ya me perdonaras,pero se me paso por alto el detalle de comentarte que yo no tengo ningun parentesco con el hermano que me nombro heredero universal,nada mas soy su vecino,te comento esto por si este detalle puede variar la situacion,gracias y perdona por el lapsus.

saludos

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Ya me perdonaras,pero se me paso por alto el detalle de comentarte que yo no tengo ningun parentesco con el hermano que me nombro heredero universal,nada mas soy su vecino,te comento esto por si este detalle puede variar la situacion,gracias y perdona por el lapsus.

saludos

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Abogado - experto en Juicios
Con despacho en asturias (Infiesto)

Como dije anteriormente, en ese caso, si esperas a que tu vecino muera, tendrías que acabar utilizando el expediente de dominio para reanudar, porque no podrías inscribirlo en el Registro de la Propiedad por faltar título intermedio. Date cuenta que, aunque en la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia aparezca la vivienda en cuestión, sólo podrías inscribir la mitad a tu nombre. La otra mitad se inscribiría después en el Registro de la Propiedad tras darte el Juzgado testimonio del Auto que declara el dominio de esa mitad, previa liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales.

No obstante, y en este caso, y reiterándome en lo dicho, lo mejor es que tu vecino solicite la oportuna declaración de herederos y adquiera la mitad de la vivienda a título de herencia. Es más económico, en mi opinión, un expediente judidicial de declaración de herederos que un expediente de dominio. Y una vez arreglado esto cuando sucedas a tu vecino no tienes más que ir con el último testamento a firmar la escritura de aceptación de la herencia.

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Abogado - experto en Inmobiliario y Vivienda
Con despacho en Barcelona (Barcelona)

Lo primero que hay que asegurar es que el difunto no tenga testamento.

Si lo tiene y el heredero no es el hermano vivo, habrá que elevar a público el contrato de compraventa.

Si no hay testamento, a falta de hijos, pareja o padres, hereda el hermano. Entonces habría que calcular qué es más económico: pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el de herencia, y eso depende de cada comunidad autónoma y del valor de la vivienda y los demás bienes de la herencia.

Transcurridos cinco años desde el fallecimiento ya no se paga ningún impuesto. En este caso, es más económico que el hermano acepte la herencia y toda la vivienda quede inscrita a su nombre.

Atentamente,
Chantal Catalá
CATALA ADVOCATS
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