Consecuencias de abandonar la vivienda alquilada antes del plazo de duración

Nos centramos aquí en los arrendamientos de vivienda posteriores al 1 de enero de 1995, regidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 de 24 de noviembre, y teniendo en cuenta la reforma llevada a cabo por la Ley 4/2013, con entrada en vigor el 6 de junio de 2013, que modificó muchos de los requisitos para esta resolución anticipada del arrendatario, contemplada en el articulo 11.

¿Cuándo puedo desistir del contrato?
En los contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013, se aplica el art. 11 con el texto anterior a la Reforma lleva acabo por la Ley 4/2013, donde se permite al arrendatario desistir una vez que hayan transcurrido cinco años.
Cabe preguntarse entonces que sucede en los casos en que el arrendatario abandona unilateralmente la vivienda en contratos de duración inferior a los cinco años, por ejemplo, a los dos, o incluso a los 5 meses. En este sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 10 de septiembre de 2015.
Tratándose de contratos posteriores al 6 de junio de 2013, la modificación del artículo 11 ha supuesto uno de los cambios sustanciales de la reforma a favor del arrendatario. Podrá hacerlo una vez que hayan transcurrido seis meses de la duración del contrato, independientemente de que el mismo tenga un plazo superior o no a los tres años de plazo mínimo que establece el art. 9. La diferencia es abismal entre los anteriores a dicha fecha y los posteriores, pasados 5 años y pasados 6 meses, respectivamente.

¿Existe un plazo de notificación?
En los contratos anteriores al 6 de junio 2013, el plazo de preaviso mínimo de comunicación es de dos meses, debiendo acudir a un sistema de notificación que permita acreditar la recepción por el arrendador, por ejemplo vía notarial o burofax.
Por el contrario, en los arrendamientos de vivienda posteriores a dicha fecha, y atendiendo al art.11 reformado por Ley 4/2013, el plazo mínimo previo de comunicación es menor y será de 30 días.

¿Qué indemnización puede exigir el arrendador?
En los contratos posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores a 6 de junio de 2013 pero, hay que distinguir si el desistimiento se produce cuando ya hubieran transcurrido 5 años de contrato o en periodo anterior:
– Transcurridos los primeros cinco años del contrato. A tenor del art.11 LAU era posible pactar en el contrato una indemnización al arrendador de un mes de renta por cada año en vigor que reste de cumplir y, para períodos inferiores, la parte proporcional de la indemnización. Así, por ejemplo, si quedasen dos años y medio, la indemnización tasada sería de dos mensualidades y media. Si no hubiese pacto, en principio, no habría ningún tipo de indemnización, aunque se viene admitiendo por la jurisprudencia la exigencia de daños y perjuicios.
– Contratos con duración inferior a cinco años. La Ley no regula esta posibilidad de resolución unilateral por parte del arrendatario, nada indica el art. 11 LAU. Sin embargo, es evidente que se produce un claro incumplimiento del contrato, pues aquel tiene obligación de permanecer durante el plazo pactado y de ahí surge el derecho a favor del arrendador a ser indemnizado, conforme a los arts. 1.101, 1.124, 1.256, 1.556 y otros concordantes del Código Civil. La cuantía no tiene porque ser la renta que faltaba hasta el vencimiento como sucede en contratos anteriores al 1 de enero de 1995 con el art. 56 TR 1964, pero podría valorarse por el Juzgado con posibilidad de moderación según se haya vuelto a alquilar, si el importe de la nueva renta es superior o inferior etc.. aunque debemos indicar que el criterio que se está imponiendo es que la indemnización debe fijarse conforme a los daños y perjuicios realmente producidos, que habrá que probar.
Respecto a la posible indemnización, Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2011 .
Y las Audiencias Provinciales de Barcelona, Sección 13.ª, de 17 de abril de 2012 , de Madrid, Sección 8.ª, de 10 de julio de 2012 , Pontevedra, Vigo, Sección 6.ª, de 23 de junio de 2014 y Barcelona, de 27 de enero de 2016.

Si estamos ante un arrendamiento de vivienda posterior a 6 de junio de 2013, de duración de tres años a tenor del art.9 LAU, cabe el desistimiento pasados seis meses del plazo pactado, dando lugar, al igual que en los contratos señalados anteriormente, a dos supuestos:

Si la resolución por el arrendatario se lleva a cabo pasados los seis meses, con pacto de una indemnización al arrendador de un mes de renta por cada año en vigor que reste de cumplir y, para períodos inferiores, la parte proporcional de la indemnización. No cabría pactar una indemnización superior, estaríamos ante una cláusula nula y sin efecto, según lo dispuesto en el art. 6 LAU 29/1994, al tratarse de un pacto que va en contra de los derechos del arrendatario. En el caso de que no exista pacto, el arrendador no puede exigir ningún tipo de responsabilidad.

Ahora bien, nada dice la LAU que sucede en el caso de desistir antes de ese plazo mínimo de los seis meses. Desde luego se produce un incumplimiento del contrato, pues al menos debería haber permanecido este periodo, de ahí surge el derecho a favor del arrendador a ser indemnizado conforme a los daños y perjuicios realmente producidos, que habrá que probar.

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Abogada especialista en Arrendamientos, Comunidades, Hipotecas (cláusula...
barcelona (BARCELONA)
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