¿COMO ARREGLAR LAS FINCAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD?

Una de las situaciones que cualquier abogado, que ejerce en una región como es Asturias, puede observar durante su ejercicio profesional es la cantidad de fincas rústicas que están mal registradas o lo están a nombre de titulares que fallecieron hace más de un siglo, por no mencionar las que no han accedido al Registro de la Propiedad. En Asturias estos desarreglos tienen una explicación sencilla, que tienen un denominador común que es la proliferación de minifundios cuyos propietarios, por regla general, eran gente modesta, por lo que hacían lo posible para pagar menos contribución, y como consecuencia lo escrituraban por menos metros; o transmitían la propiedad mediante acuerdos verbales, contratos privados o se repartían la herencia mediante cuadernos particionales privados, que no tienen acceso al Registro... Este tipo de problemas se acaban legando a los actuales propietarios que desean tenerlo todo en orden porque, en definitiva, su propiedad correctamente registrada vale mucho más, ya sea de cara a posteriores transmisiones o posibles expropiaciones, eso sin olvidar un dato tan importante para el tráfico jurídico actual como es la concesión de hipotecas. Ningún Banco concederá ninguna hipoteca si la finca no está registrada o reducirá el importe del préstamo hasta lo que garantice el título registrado.

Pues bien, cuando un cliente te llega al despacho con uno de estos problemas, le comentas que una de las soluciones que puede tener es corregirlo a través de un procedimiento de jurisdicción voluntaria recogido en los artículos 198 y siguientes de la Ley Hipotecaria y desarrollados en los arts. 272 y siguientes del Reglamento Hipotecario, cuyo nombre es el Expediente de Dominio. También existe el Acta de Notoriedad, que se tramita a través de la Notaría, pero que, de igual modo que en el expediente de dominio, la última palabra la tiene el Juez. Eso sí, con la diferencia de que en la fase de publicación edictal los Notarios insertan el edicto en el periódico de mayor tirada de la provincia, cuyo coste se puede ver incrementado considerablemente si es publicado en la tirada del domingo. En cambio, si se tramita a través del expediente de dominio, si un abogado tiene la suficiente pericia, puede limitar la publicación de los edictos en el Boletín Oficial de la Provincia y Tablón de anuncios del Ayuntamiento.

Con este tipo de expedientes se pueden inmatricular fincas, reanudar el tracto sucesivo interrumpido o corregir la cabida a través del expediente de dominio de exceso de cabida. Esto puede prosperar incluso, y aunque parezca mentira, sin aportar título alguno, ya que la finalidad del expediente de dominio consiste en generar un título inscribible y para ello vale cualquier medio de prueba suficiente aportado por el promovente para acreditar que él es el titular real de la finca. Si es el exceso de cabida, es importante un levantamiento topográfico de la finca practicado por un topógrafo o por un ingeniero técnico agrícola. Y si no hay ningún interesado que se oponga, ni tampoco el Fiscal lo hace (que no sé qué pinta en este tipo de procedimientos), el Juez dictará Auto aprobándolo. En caso de haber alguna oposición, el Juez puede declarar no probado el dominio, quedando a salvo la apelación. No obstante, como el Auto dictado en este procedimiento de jurisdicción voluntaria no tiene efecto de cosa juzgada, la vía declarativa siempre queda a salvo.

¿El tiempo de duración del expediente de dominio? Depende del Juzgado en el que caiga, pero en Asturias no debería de tardar más de un año en quedar correctamente registrado. No quisiera abusar de la paciencia de los lectores, me despido y animo al que quiera saber más sobre el tema a que se hagan con un manual, que los hay en las librerías y muy buenos.

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Información del autor

Abogado multidisciplinar de Asturias, e-mail: carreroabogado@gmail.com
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